賃貸で退去しないといけないことってあるの？
賃貸物件に住むシングルシニアのリスクの一つ「更新拒否」
主に50代を中心とするシングルシニアと呼ばれる単身者世帯においては、生涯未婚の人もいれば、離婚してシングルになった人、怪我や病気など何かしらの理由で単身生活をしている人などその背景はさまざまです。さらに、現役バリバリで会社勤めしている人もいれば、障害年金で暮らしている人など、生活スタイルも多種多様です。
そうしたシングルシニアの多くは、賃貸マンションや賃貸アパートで生活しています。次回の契約更新をきっかけにマンションを購入しようと検討している人もいれば、生涯賃貸の方が税金などのコスト負担がないので賃貸のままがいい、という人もいたり、それぞれの考え方、価値観はさまざまです。
もちろん、賃貸であれば基本的に契約更新さえできればいつまでも住み続けることができます。毎月の家賃だけしっかりと支払い続ければ、シングルシニアであっても基本的に継続して住み続けることが可能なはずですが・・・
時には更新が拒否される場合もある
ということはご存じでしょうか？
日本の法律では、立場の強い貸主が一方的に契約更新を拒絶することはできません。更新を拒絶する場合や退去を求める場合には正当事由が必要となるため、頻繁に家賃を滞納しているなどの理由がない限り、
貸主側からの更新拒否は認められないのです。
では、実際にどのような場合に更新が拒否されて退去しなければならなくなるのでしょうか？
今回はそんな疑問・懸念点にフォーカスし、正当事由とは具体的にどのような場合があるか、それを拒否することはできるのか？ また、退去の場合に新たな賃貸物件を見つけることができるのか？などを詳しく見ていくことにしましょう。
契約更新拒否の正当事由として認められるケースあれこれ
先述したように、契約更新については貸主側から一方的に拒否することは基本的にできません。 賃貸物件の場合、多くが不動産屋にて物件の紹介を受け、不動産屋にて賃貸契約書を締結することで賃貸契約が成立しますが、
物件によって普通借家契約なのか、定期借家契約なのかが設定
されており、前者であれば更新可能、後者であれば期間満了で契約終了となります。
定期借家契約の場合は、更新という概念がそもそもなく、契約期間の満了をもって契約が終了するため、原則明け渡しが必要になります。そもそも賃貸契約に2種類あること自体ご存じない方が多いのが実情です。ちなみに定期借家契約は途中解約ができないぶん、賃料が多少安くなる場合もあります。
余談となりますが、定期借家契約は2000年3月1日に施行された比較的新しい制度で、建物の建て替え予定があったり、騒音などのマナー違反を行う入居者を更新しないといった借主保護の観点から作られた制度で、借り手側の注意点としては
途中解約が基本的にできない
という点に注意が必要です。 仮に、定期借家・期間2年と設定された物件は、2年間の賃料の支払いが原則義務となり、転勤や病気等のやむを得ない場合のみ、中途解約の申し出が可能という契約形態です。
普通借家契約における更新拒否の正当事由については
１、賃料の度重なる滞納 ２、居住以外の目的での使用 ３、騒音トラブルなどの素行不良 ４、禁止しているペットの飼育 ５、借主と貸主との信頼関係の崩壊
などが挙げられます。このような貸主側の主張が認められるかは裁判を経てからの話となるほか、弱い立場である借主保護の観点から、普通借家契約における更新拒絶は限りなく不可能に近いというのが実情です。
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賃貸借契約の不履行は契約更新を待たずして即解除可能
上記のとおり、普通借家契約において貸主側から一方的に「更新しない・退去してくれ」という主張は認められません。 ゴミが散らかっている、夜騒音がうるさい、ゴミ出し等の生活ルールを守らない程度では、退去を迫ることは実質的に不可能です。
ただし、家賃滞納や目的外利用など賃貸契約書に対する不履行による「借主と貸主との信頼関係の崩壊」という点については、更新拒否とはまた別の話。契約違反による債務不履行は、貸主側から一方的に契約解除を申し出ることが可能ですが、即時退去までの強制力はありません。
この時の流れは、契約違反をしている入居者に対して、
１、契約違反の旨を伝えて改善してもらう。 ２、それでも改善されないようであれば、内容証明郵便にて退去の意思を通知する。 ３、不動産明渡請求訴訟を提起し、裁判所でその主張が認められれば明け渡しが確定 ４、強制執行日までに入居者が立ち退かなかった場合は強制執行される
となります。
契約違反による信頼関係の崩壊によって、物理的に退去させることは可能と言えば可能ですが、実際にそれに至るまでに多くの労力とコストが掛かります。賃貸物件においては、強制的に退去しなければならないケースはほぼありませんが、やはり
貸主との信頼関係を維持しておくことは重要
なので、3ヶ月以上の家賃滞納などは論外ですが、無断で禁止されている犬猫を飼ったり、騒音等による近隣住民への迷惑行為などは控えるようにしましょう。
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