地震が来たら大丈夫なの？ハザード編

2022.01.06

キャリアウーマン

改めてマンションの耐震基準について確認してみよう！

マンション購入時に誰もが一度は懸念する「地震」
新築であっても中古であっても、いつか来るであろう大地震に対する建物の耐震性や水周り、電気等の設備に関する備えなどは、事前にチェックしておこうと考える方が多いのではないでしょうか？

・地震でマンションが倒壊したらどうしよう？
・このマンションの耐震性はどうなの？
・停電したもエレベーターは動くの？　などなど

都心部に限らず、日本全国どこでも地震の被災リスクは避けられないところではありますので、少なからず建物の耐震性や震災時のライフラインの強度などは、購入前に把握しておきたいというのが心情ではあります。

皆さんもある程度耳にしたことがあるように、昨今の建物においては1981年6月から施行された新耐震基準によって

・震度5強程度の地震では軽微な損傷
・震度6強から7に達する大規模地震でも倒壊は免れる

といった厳しい耐震基準をクリアしており、新耐震基準の適合審査も受けている建物が販売されています。
もちろん、新耐震基準法が施行される前に建てられた旧耐震基準時代の建物は、強度的に不安があるほか、物件によっては

住宅ローン減税が受けられなかったりする

場合もありますので、中古マンション購入時においても基本的に旧耐震時代の建物は購入対象として除外することが多い傾向にあります。1950年から80年までの旧耐震基準では、

実は震度5強よりも大きい地震を想定しておらず

震度5強程度の地震が起きた場合には、倒壊こそ免れても建物が大きく損傷を受ける可能性が高いと言われるなか、昨今では全国的に震度5強程度の地震発生も珍しくなく、そうした観点からも築40年以上（新耐震基準に適合していない物件）の築古物件の購入に際しては、それなりのデメリットを考慮しておく必要があります。

そこで今回の記事では、「大きな地震に見舞われた時に自分のマンションは大丈夫なの？」という観点で、建物の損傷リスクや電気・ガス・水道といったライフラインの影響などについて検証してみたいと思います。

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新耐震基準適合でも崩壊しないとは限らない？！

さて、地震大国の日本において地震のリスクを低減することは不可能ですので、いかに地震の影響を受けにくそうなエリアを選ぶか、そして地震に強い免震構造や耐震構造がしっかりとした物件を選ぶか？という点に限られるのが実情です。

近年に建設されたマンションであれば、稀に見る大規模な地震においても、建物が完全に倒壊する可能性は低いと思われますが、建物自体の形状によっては

大規模な修繕が必要になるほど崩壊してしまう可能性

は否めませんので、分譲マンションにおいてはその修繕はすべて居住している住民負担となる点は認識しておく必要があります。もちろん、そのための修繕積立金があるのでは？と思われるかもしれませんが、修繕積立金は建物の保守やメンテナンス、定期的な大規模工事に備えるものであり、

災害の修繕までは想定していないことが多い

という点を認識しておく必要があります。

最近発生した震度6規模の大きな地震を見てみますと

・令和3年（2021年）2月13日　福島県沖地震（震度6強）
・令和元年（2019年）6月18日　山形県沖地震（震度6強）
・平成30年（2018年）9月6日　北海道胆振東部地震（震度7）
・平成30年（2018年）6月18日　大阪府北部地震（震度6弱）
・平成28年（2016年）4月14日　熊本地震（震度7）

といった具合に、震度6以上の地震は全国的に発生しており、住宅全壊から半壊、一部破損も含め、多くの住居が何らかのダメージを受けてしまうのが大地震です。

マンションの形状別で見ると、

一般的な左右対称型の箱型マンションほど耐震性が高い

と言われており、建物自体が複雑な形状をしていたり、複数棟が渡り廊下でつながれているような形状は、大きな地震の時に崩落しやすい傾向にあります。また、1階部分が駐車場などのピロティになっているマンションも、一般的な形状のマンションにくらべて強度が低いとされています。

地盤の強度などの違いもありますが、上記熊本地震では、こうした1階部分がピロティ形状となっているマンションの多くが崩落したり、柱自体に大きなダメージを受け、1981年以降の新耐震基準に適合したマンションでも大規模半壊となり、建て替えを余儀なくされたケースも数多くあったという点も念頭に置いておくと良いでしょう。

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購入前の耐震性チェックの方法

地震だけに関わらず台風による洪水など災害全般に強いマンションを買いたいと思うのは当然のこと。

当然のことながら、近年販売されているマンションは新耐震基準に適合していることはもちろん、建物自体も

制震構造や免震構造などの最新技術を取り入れて作られている

ことから、多少の地震に対してはそれほど神経質になる必要はないかもしれません。
一方、一昔前に問題となった構造計算書の耐震偽装問題や、杭が支持基盤に達していなかったことでマンションが傾いてしまった施行データの改ざん問題だったりと、こちらはマンションだけの問題ではないかもしれませんが、一般購入者ではなかなか見極めることができない構造的なリスクなどもなきにしもあらず・・・

少なくとも、購入を検討している物件に際しては

１、建物そのものが複雑な形状をしていないか？
２、地盤が強固な場所に建っているか？
３、耐震・制震・免震いずれかの構造を取り入れているか？
４、国や自治体で公表するハザードマップを確認する
５、1階や地下部分に電気設備等が集中していないか？

などは、最低限事前に確認しておきたいところ。

近年ブームとなっているタワマンなどでは、免震と制震を組み合わせた最新技術で高い安全性を確保していると言われていますので、高層階でも一定の安全性は確保されていると考えて良さそうです。

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